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论房地产交易中的欺诈行为及其控制

时间:2017-11-24?11:21:32 来源:  点击:564
王朝辉
???胜利石油管理局公共事业管理部?????邮编:257000
摘要:随着改革的深入和发展,我国经济体制的深刻变革,房地产业正在进入发展的快车道。随着人们生活水平的不断提高,人们对住房的要求也越来越高,买房是一件非常谨慎的事,因为他的花销十分大,甚至能占上人的全部积蓄的一半还要多,还要贷款买房,所以买房一定要买到令自己满意的房子。要买到质量可靠,称心如意的房子就需要人们要精挑细选。但是由于房地产交易中的的种种欺诈行为,会使消费者的利益收到损害,让人的美梦难圆。本文就房地产交易中的欺诈行为进行了分析,并对这些欺诈行为的控制提出相应的对策。???????
关键词:房地产交易?欺诈行为?控制
随着生活水平的不断提高,人们对住房的要求也越来越高。没有住房的需要购买住房,有住房的想改善居住条件、想投资住房,正因为如此,房地产交易活动也相应的踊跃起来,伴随而来的是房地产交易中的欺诈行为也越来越多,花样也在不断地翻新。 房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。房地产交易活动是一种极其专业性的交易。房地产交易的形式、种类很多,每一种交易都需要具备不同的条件,遵守不同的房产交易程序和办理相关手续。 一、房地产交易中的欺诈行为 1、开发商的欺诈行为 房地产开发商,是指以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。目前,我国房产开发商主要有专营企业、兼营企业和项目公司三类。“欺诈行为”是指当事人一方故意制造虚假或歪曲的事实,或者故意隐匿事实真相,使表意人陷入错误而做出意思表示的行为。房地产开发商的欺诈行为是指开发商利用资金、身份、信息、人员各方面的优势地位,通过广告、宣传、告知等手段,故意向交易相对人即购房者隐瞒商品房用地、规划、面积、设施、权属等方面的真实情况,诱使购房者与其建立交易关系,订立商品房买卖合同的欺诈行为。在现实生活中,房地产开发商的欺诈行为有多种。 (1)开发商的欺诈行为之一是在建设中偷工减料,为了利益和利润的最大化,随意变更房屋建设计划,破坏经科学论证的城市整体规划。房屋设施不环保、水电设施不配套、房屋出现裂缝等质量问题,这些无疑都给广大消费者带来极大的侵害,社会影响极坏。 (2)开发商为了一己之私利,在售房过程中,设置各种陷阱,隐瞒重要信息,欺骗诱导消费者。开发商利用虚假广告宣传,罗列大量优美词句和大量优美图片,消费者由于缺乏相关的房产知识,不能有效地辨别房屋附加值的真伪,最终导致个人利益受损。在合同方面,开发商有意隐瞒一些重要信息,在未具有房屋预售资格的条件下,公然开盘售房,这直接导致消费者居住权受到损害。利用消费者对使用面积、均摊面积、公摊面积、套内面积概念的模糊不清,致使购房面积与开发商提供的面积有一定的差距,购房者的利益受到侵害。利用虚假广告宣传,制造价格欺诈陷阱,表面上以优惠价售房,实际上在签订的购房合同中并没有作明确约定,待签订购房合同后再以种种理由要求购房人支付一些另外的费用。地理位置欺诈陷阱是开发商惯于玩弄的欺诈之一,交通便捷,直达市区,常常是跟实际情况相去甚远,甚至政府还没有规划,开发商在自说自话,虚假的宣传,给消费者带来无尽的伤害,常常是买到了房子却高兴不起来,花光了积蓄,又是借款又是贷款,结果因为交通不便,要么购车,增加又一笔负担,要么住房只好闲置,令消费者苦不堪言。 (3)一房多卖隐瞒欺诈消费者。开发商将商品房出售给特定购房者后,又再次或多次将该房售卖给其他购房者的行为。在这种行为实施过程中,开发商既向前手购房者隐瞒将该房再售予他人的事实,又向后手购房者隐瞒了商品房已售予他人的事实,这种欺诈行为不但损害了消费者的权益,更搅乱了房地产交易市场。 2、中介机构的欺诈行为 中介机构是指依法通过专业知识和技术服务,向委托人提供公正性、代理性、信息技术服务性等中介服务的机构。 随着房地产业的发展,房屋中介机构也相应的应运而生。中介机构为房地产商和购房人搭建了沟通的平台,在中介机构中,大多数的中介机构还是遵纪守法的。但由于我国的房地产交易的法律法规不够健全,某些中介机构钻法律的空子,肆意进行敲诈,损害消费者权益。 (1)没有从业资格,无牌照经营、假牌照经营,更有甚者,在一定的经营场所摆张桌子进行非法经营。 (2)中介机构刊登的广告没有真实性、合法性、准确性,对房屋的实际情况却没能如实标注。 (3)中介机构隐瞒委托人的实际卖价与第三方进行交易,获取佣金以外的报酬。 (4)中介机构利用自身的优势地位,利用格式合同对买卖双方进行不合理、不公正的规定。 (5)房地产执业经纪人出租、出借经济执业证书。 我国房地产行业的法律法规不够健全,开发商及中介机构为追求利益最大化,不顾社会公众利益,缺乏诚信。政府相关职能部门,应对房地产交易中的欺诈行为及时、全面的进行监管,对欺诈行为进行行政处罚,性质严重者依法论处。 二、对房地产交易中的欺诈行为进行监控 (一)以法律为武器保护购房者的利益 我国《消费者权益保护法》第49条规定:“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的应当按照消费者的要求增加其赔偿受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价格或者接受服务的费用的一倍。”该规定确立了惩罚性损害赔偿的民事责任,即“损一赔二”的民事责任。房地产开发商的欺诈行为应该适用《消费者权益保护法》第49条即惩罚性赔偿制度。 (二)应明确房地产交易买卖双方违约责任 房地产交易买卖双方违约责任应公平合理。在实际的房地产交易中实际使用的是统一的格式合同,涉及违约责任的内容被开发商事前填好,购房者要想达成交易就必须接受不平等条件。明确交易中买卖双方的违约责任切实维护购房者的利益。 (三)建立健全房地产交易市场的监管制度 1、对房地产开发商及房屋中介机构进行诚信教育,通过理论与实践相结合的教育形式,使他们充分认识到诚信对企业发展的意义。 2、加强社会舆论监督的力度,报道宣传诚信建设的正面信息,对房地产交易中的欺诈行为进行曝光,让社会的力量对这种行为进行公开地谴责,使欺诈者无处遁形。 3、建立健全房地产交易的相关规章制度,为保护消费者的切身利益,应建立健全惩罚性赔偿制度、产权保险制度以及不动产登记公证制度。 4、规范房地产中介机构,严格审批,提高中介机构市场的准入门槛,提高从业企业资质和从业人员资质的认证;完善相关法律法规制止不正当竞争,对违法违纪事件,不但要有行政处罚,对情节恶劣、社会影响极坏的恶性事件,要依法论处。 结语:社会在发展,人们的法制观念在增强,在我国依法治国的的环境下,房地产交易中的欺诈行为必将得到控制,相信房地产交易必将朝着良性的方向前进。 参考文献: [1]杨立新.关于商品房买卖中的惩罚性赔偿金问题EC].侵权司法对策.北京:法律出版社,2003. [2]吴清旺,贺丹青.房地产开发中的利益冲突与衡平CM].北京:法律出版社,2005.
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